Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiralanana gerçekten ihtiyaç duyması, Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebildiği sebeplerden biridir. Ancak “ihtiyacım var” denilmesi tek başına yeterli bir değerlendirme değildir; ihtiyaç sahibinin kim olduğu, sözleşmenin süresi ve dava zamanı birlikte kontrol edilmelidir.
Hangi kişilerin ihtiyacı kanunda sayılmıştır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesinin sona erdirilmesini dava yoluyla isteyebilir.
Bu nedenle ilk kontrolde “ihtiyaç kimin için ileri sürülüyor?” sorusu önemlidir.
İhtiyacın kullanım zorunluluğuna dayanması gerekir
Kanun yalnız soyut bir tercih veya geleceğe yönelik belirsiz bir olasılıktan değil, kiralananın konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanılma zorunluluğundan söz eder. Somut olayda ihtiyacın niteliği ve bunu destekleyen maddi olgular ayrıca değerlendirilmelidir.
Belirli süreli sözleşmede dava zamanı
TBK m.350, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle sona erdirme davasının sözleşme süresinin sonunda açılabileceğini düzenler. Dava açma zamanının hesabında sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri doğru belirlenmelidir.
Belirsiz süreli sözleşmede hesap farklıdır
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanun, kira ilişkisinin genel fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir aylık dava süresine bağlanan ayrı bir sistem öngörür. Bu nedenle belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler aynı takvim hesabına tabi değildir.
Yeni malik bakımından ayrı düzenleme vardır
Kiralananı sonradan satın alan veya başka şekilde edinen kişinin ihtiyacı TBK m.351’de ayrıca düzenlenmiştir. Yeni malikin bildirim ve dava zamanı bakımından farklı seçenekleri bulunduğundan, olayda mülkiyet değişikliği varsa yalnız m.350 üzerinden değerlendirme yapılmamalıdır.
İlk dosya kontrolünde yararlı belgeler
- kira sözleşmesinin tamamı,
- sözleşmenin başlangıç ve varsa bitiş tarihi,
- tapu kaydı ve malik değişikliği varsa edinme tarihi,
- ihtiyaç sahibi kişinin kimliği ve kiraya verenle ilişkisi,
- ihtiyacı ortaya koyduğu ileri sürülen somut belgeler,
- taraflar arasında gönderilmiş ihtar ve tebligatlar,
- varsa arabuluculuk son tutanağı ve önceki dava veya takip kayıtları.
Kira uyuşmazlıklarında usul ayrıca kontrol edilmelidir
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk ve diğer usul kuralları somut talebin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Dava süresi ile arabuluculuk sürecinin etkisi birbirinden bağımsız varsayılmamalıdır.
İhtiyaç sahibini, sözleşme türünü, sözleşme tarihlerini, malik değişikliğini ve varsa ihtar/arabuluculuk kayıtlarını aynı dosya üzerinde birlikte inceleyin.
Resmî kaynak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi ↗
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. İhtiyacın niteliği, dava zamanı ve usul koşulları somut kira ilişkisine göre ayrıca değerlendirilmelidir.