Kira ilişkilerinde uyuşmazlık ortaya çıktığında ilk sorulardan biri doğrudan dava açılıp açılamayacağıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesiyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken uyuşmazlıklar arasına alınmıştır.
Kira uyuşmazlıklarında temel kural nedir?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu nedenle kira bedeli, kira tespiti, tahliye talebi veya kira sözleşmesinden kaynaklanan başka bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda önce uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
İlamsız icra yoluyla tahliye neden ayrıca kontrol edilmelidir?
Kanun, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça istisna tutmaktadır. Bu nedenle “tahliye” kelimesinin kullanılması tek başına hangi yolun izleneceğini göstermeye yetmez. Tahliye talebinin dava yoluyla mı yoksa ilamsız icra prosedürü içinde mi ileri sürüldüğü önemlidir.
Arabuluculuk başvurusundan önce hangi belgeler hazırlanmalı?
- kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
- kira ödeme dekontları ve hesap dökümleri,
- ihtarname ve tebligatlar,
- kira artışına ilişkin yazışmalar,
- tahliye taahhüdü ileri sürülüyorsa ilgili belge,
- uyuşmazlığın tarih sırasını gösteren kısa bir kronoloji.
Arabuluculuk bütün kira uyuşmazlıklarını aynı hale getirir mi?
Hayır. Arabuluculuk bir dava şartı olabilir; ancak tarafların maddi hukuk bakımından haklı olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Tahliye sebebi, kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmenin süresi, tebligatın geçerliliği ve talebin hangi tarihte ileri sürüldüğü gibi unsurlar uyuşmazlığın sonucunu değiştirebilir.
Kira uyuşmazlığında yanlış başvuru yolu veya süre değerlendirmesi hak kaybına yol açabileceğinden, somut sözleşme ve tebligatların birlikte incelenmesi gerekir.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta süreler, talepler ve uygulanacak hükümler dosyanın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.