Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda “beş yıl geçti” ifadesi tek başına yeterli bir değerlendirme değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, içinde bulunulan kira dönemi, sözleşmedeki artış hükmü ve davanın hangi tarihte açıldığı birlikte incelenmelidir.
İlk beş yıllık dönemde temel ölçüt nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflarca geçerli bir artış anlaşması bulunmaması hâlinde de hâkim, kanundaki sınır ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre kira bedelini belirler.
Beş yıldan sonra değerlendirme neden farklılaşır?
TBK m.344, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ayrı bir belirleme sistemi öngörür. Bu aşamada hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Bu nedenle beşinci yıl sonrası uyuşmazlıklarda yalnız önceki kira bedeline belirli bir oran eklemek yerine emsal ve kiralananın somut özellikleri de önem kazanır.
Emsal kira bedeli ne anlama gelir?
Emsal değerlendirmesinde yalnız internet ilanlarının bulunması tek başına yeterli bir karşılaştırma anlamına gelmeyebilir. Taşınmazların konumu, büyüklüğü, kullanım şekli, fiziki durumu ve sözleşme koşulları gibi unsurların karşılaştırılabilirliği önemlidir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağı bakımından dava ve bildirim zamanı önem taşır.
Otuz günlük zamanlama neden önemlidir?
Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir.
Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde ise Kanunda ayrıca farklı bir etki kuralı bulunmaktadır. Bu nedenle sözleşmenin artış maddesi mutlaka görülmelidir.
İlk dosya kontrolünde hangi belgeler yararlıdır?
- kira sözleşmesinin tamamı,
- sözleşmenin başlangıç tarihi,
- önceki yıllardaki kira bedelleri ve ödeme kayıtları,
- sözleşmedeki kira artış hükmü,
- varsa yazılı artış bildirimi ve tebliğ kaydı,
- karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri veya kayıtları,
- kiralananın fiziki özelliklerini gösteren belgeler.
Sözleşmenin kaçıncı kira döneminde olduğunu, artış hükmünü, yeni dönem başlangıcını ve varsa yazılı bildirimin tarihini aynı takvim üzerinde kontrol edin.
Resmî kaynak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi ↗
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Kira dönemi, dava zamanı ve belirlenecek bedelin etkisi somut sözleşme ve usul durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.