Bir taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım hakkını gündeme getirebilir. Ancak hakkın doğup doğmadığı, işlemin niteliği, alıcının kim olduğu ve süreler birlikte değerlendirilmelidir.
Yasal önalım hakkı ne zaman doğar?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.
Bu nedenle ilk kontrol, tapuda yapılan işlemin gerçekten bir satış olup olmadığı ve alıcının mevcut paydaşlardan biri mi yoksa üçüncü kişi mi olduğudur.
Cebrî artırmada önalım kullanılamaz
TMK m.733, cebrî artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağını açıkça düzenler. Satışın hukuki türü bu nedenle süre hesabından önce belirlenmelidir.
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi
Kanuna göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bildirimin tarihi, hak düşürücü sürenin başlangıcı bakımından önem taşır.
Üç aylık ve iki yıllık süre
Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satış tarihinin üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu nedenle tapu satış tarihi ile noter bildirim tarihinin ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir.
Feragat ile belirli satışta vazgeçme aynı değildir
TMK m.733, yasal önalım hakkından genel feragatin resmî şekilde yapılmasını ve tapu kütüğüne şerh verilmesini öngörür. Buna karşılık belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir.
İlk dosya kontrolünde hangi belgeler önemlidir?
- güncel tapu kaydı,
- satış işleminin tarih ve bilgileri,
- satılan pay oranı,
- alıcı ve satıcının kimliği,
- noter aracılığıyla yapılmış satış bildirimi,
- varsa önalım hakkından feragat veya vazgeçme belgesi,
- taşınmazdaki mevcut paydaşlık yapısı.
Tapudaki işlem türü neden özellikle kontrol edilmelidir?
Yasal önalım hakkı kanunda üçüncü kişiye satışa bağlanmıştır. Tapu kaydındaki işlem türü ile tarafların ileri sürdüğü maddi olay arasında farklılık varsa uyuşmazlığın niteliği ayrıca incelenmelidir.
Paylı mülkiyet durumunu, satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığını, tapu satış tarihini ve noter bildirim tarihini birlikte kontrol edin.
Resmî kaynak
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi ↗
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Önalım hakkının doğumu ve süreler somut tapu işlemi ve taraf ilişkilerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.